Investasi Di Kota Tangerang

Investasi di Kota Tangerang

            Latar belakang Pertumbuhan Kota Tangerang diawali dari daerah yang sangat strategis yakni berada disebelah barat Ibukota Jakarta, seiring berkembangnya kota Tangerang dan sekitarnya yang lebih rapi dan terencana menciptakan daya tarik bagi banyak Pengembang untuk memulai usaha di Kota Tangerang. Berdasarkan ilmu ekonomi, hal ini merupakan prilaku manusia (Pengembang) untuk menciptakan kemakmuran, dimana kebutuhan manusia yang tak terbatas menjadikan Kota Tangerang sebagai pemenuh kebutuhan yang tak mampu Kota Jakarta penuhi, salah satunya dari segi kesediaan lahan di Kota Tangerang (kelangkaan lahan di Jakarta) *Wealth of Nation – Adam Smith.  

            Kebijakan Pemerintah untuk pembiayaan proyek infrastruktur merupakan salah satu dampak pada kenaikan nilai jual aset di daerah Tangerang, hal ini yang membedakan tingkat investasi di Kota Tangerang yang lebih tinggi dibandingkan Kota-kota sekitar Jakarta lainnya. Tingkat pertumbuhan penduduk dan selera masyarakat menengah keatas menjadi faktor utama terciptanya permintaan akan aset yang cukup tinggi khususnya di daerah Kota Tangerang.

            Kondisi ini dapat dilihat dari nilai jual properti di Kota Tangerang yang jauh lebih tinggi dibandingkan kota sekitar Jakarta lainnya. Nilai ini tercipta oleh faktor permintaan yang tinggi dan fasilitas pendukung yang disediakan Pemerintah, dengan peningkatan fasilitas ini sebanding dengan kenaikan biaya iuran Pajak. 

            Untuk keadaan ini akan di coba menentukan strategi pemilihan konsep nilai investasi dan penetapan keseimbangan harga yang pantas sebagai potensi investasi di Kota Tangerang.

Didalam permasalahan ini di titik beratkan pada pentingnya ilmu ekonomi untuk menentukan harga, baik dalam penawaran maupun jumlah permintaan khususnya masalah yang terjadi pada peningkatan aset properti di Kota Tangerang.

            Kondisi ini dapat dijelaskan pada Hukum Permintaan, dimana Semakin tinggi harga suatu barang, makin sedikit jumlah barang yang diminta, Semakin rendah harga suatu barang makin banyak jumlah barang yang diminta.

             Namun pesona kota Tangerang menjadi faktor yang mempengaruhi permintaan akan keinginan memiliki aset yang berdaya jual tinggi tersebut, pesona ini menciptakan selera bagi investor untuk berinvestasi di kota Tangerang. Pertumbuhan ekonomi merupakan pesona utama; fasilitas sarana pendukung, akses transportasi, sentra bisnis yang berkembang pesat serta tingkat pertumbuhan pusat perbelanjaan yang sangat pesat menjadikan Tangerang sebagai primadona di bidang properti. 

 Seiring dengan meningkatnya pertumbuhan ekonomi ini berdampak pada peningkatan pendapatan, dimana semakin tinggi pendapatan menyebabkan daya beli akan barang mewah meningkat. Aset di Kota Tangerang di kategorikan barang mewah dikarenakan terjadinya perubahan selera masyarakat dimana harga rendah belum tentu di minta oleh masyarakat karena tidak sesuai selera mereka. Serta perkiraan potensi nilai investasi yang lebih menjanjikan membuat aset di Kota Tangerang memiliki daya tarik tersendiri. 

Dengan Hukum Penawaran, diharapkan tingkat harga bisa diseimbangkan dimana bila tingkat harga naik, maka jumlah barang yang ditawarkan akan naik, Bila tingkat harga turun maka jumlah barang yang ditawarkan akan turun. Apabila semakin banyak Pengembang Properti diharapkan dapat terciptanya persaingan harga,namun biaya modal yang sudah terlampau mahal,pajak yang tinggi dan potensi investasi yang tinggi menyebabkan terbentuknya nilai aset di Kota Tangerang yang tetap tinggi.   

Pada konsepnya Penentuan Harga Keseimbangan (Eqilibrium Price) bahwasanya harga pasar tidak terbentuk secara otomatis, akan tetapi melalui suatu proses mekanisme pasar yakni tarik menarik antara besarnya tingkat permintaannya  pembeli dan kekuatan penjual dengan penawarannya. Berdasarkan pengertian tersebut maka harga keseimbangan dapat diartikan harga yang terbentuk pada titik pertemuan kurva permintaan dan kurva penawaran. Terbentuknya harga dan kuantitas keseimbangan di pasar merupakan hasil kesepakatan antara pembeli (konsumen) dan penjual (produsen) di mana kuantitas yang diminta dan yang ditawarkan sama besarnya. Jika keseimbangan ini telah tercapai, biasanya titik keseimbangan ini akan bertahan lama dan menjadi patokan pihak pembeli dan pihak penjual dalam menentukan harga.

  

Konsep awal metode penelitian dengan menggunakan pendekatan analisis jajaran waktu (time series) yakni metode Garis Linier Secara Bebas.

Tahun	Indeks Properti (%)	Rata-rata tingkat Inflasi (%)	Rata-rata pertumbuhan Penduduk (Juta)	Laju Pertumbuhan Ekonomi	Pendapatan Per Kapita
2005	9.05	10.4	1.452	6.74	14,770,000
2006	10.31	13.9	1.481	6.92	14,550,000
2007	10.97	6.4	1.510	6.45	14,930,000
2008	11.08	10.3	1.539	6.67	15,340,500
2009	11.61	4.8	1.571	6.35	15,750,000
2010	12.21	5.1	1.799	6.68	16,350,000
2011	12.85	5.3	1.883	6.84	16,710,000
2012	13.52	5.2	1.912	6.41	16,560,000
2013	11.31	6.9	1.941	6.30	16,890,000
2014	14.61	6.4	1.970	6.70	16,900,000
2015	16.73	6.3	1.999	6.02	16,990,000

·         Sumber data rata-rata pertumbuhan RKDP Kota Tangerang Tahun 2015

Dependent Variable: INDEKS_PROPERTI____
Method: Least Squares
Date: 02/14/17   Time: 13:14
Sample: 2005 2015
Included observations: 11
Variable	Coefficient	Std. Error	t-Statistic	Prob.
LAJU_PERTUMBUHAN_EKONOMI	-1,785,597	1,999,766	-0.892903	0.4063
PENDAPATAN_PER_KAPITA	-1.130,006	2.84E-06	-0.396832	0.7052
RATA_RATA_PERTUMBUHAN_PE	1,138,836	1,075,697	1,058,696	0.3305
RATA_RATA_TINGKAT_INFLAS	-0.045886	0.272071	-0.168656	0.8716
C	2,253,045	3,194,787	0.705225	0.5071
R-squared	0.721412	Mean dependent var		1,220,554
Adjusted R-squared	0.535687	S.D. dependent var		2,141,427
S.E. of regression	1,459,179	Akaike info criterion		3,896,581
Sum squared resid	1,277,523	Schwarz criterion		4,077,442
Log likelihood	-1,643,119	Hannan-Quinn criter.		3,782,573
F-statistic	3,884,298	Durbin-Watson stat		1,758,121
Prob(F-statistic)	0.068416

Dapat disimpulkan R-squared menunjukkan 0.721412 diartikan bahwa sampel bisa mempresentasekan total populasi sebesar 72%. R-squared lebih besar dari 50%, berarti sampel yang digunakan untuk regresi bisa merepresentasikan setidaknya setengah dari total populasi, dan mampu menjelaskan secara lebih relevan.

Probabilita laju pertumbuhan ekonomi sebesar 40%, memiliki coefficient -1,785,597 Maka laju pertumbuhan ekonomi mempengaruhi indeks properti secara negatif dan tidak signifikan.

Probabilita pendapatan per kapita sebesar 70%, memiliki coefficient -1.130,006 Maka pendapatan per kapita mempengaruhi indeks properti secara negatif dan tidak signifikan.

Probabilita rata-rata pertumbuhan penduduk sebesar 33%, memiliki coefficient -1.130,006 Maka rata-rata pertumbuhan penduduk mempengaruhi indeks properti secara positif dan tidak signifikan.

Probabilita rata-rata tingkat inflasi sebesar 87%, memiliki coefficient -0.045886 Maka rata-rata tingkat inflasi mempengaruhi indeks properti secara negatif dan tidak signifikan.

          Dari keseluruhan sampel dapat disimpulkan bahwa pertumbuan penduduk mempengaruhi secara positif terhadap permintaan properti di Kota Tangerang. Sedangkan sampel lain berpengaruh negatif. Di asumsikan permintaan akan properti tercipta oleh pertumbuhan jumlah penduduk, sedangkan sampel lain tidak berpengaruh secara signifikan pada tingkat permintaan akan properti di Kota Tangerang.  

Konsep penelitian berikutnya berdasarkan kurva permintaan dan penawaran properti (aset). Semua orang membutuhkan tanah minimal untuk tempat tinggal, usaha dan investasi. Sejalan dengan perkembangan dunia investasi dan jumlah penduduk, kebutuhan properti semakin ilama semakin meningkat, sedangkan penawaran lahan properti cenderung bersifat tetap. Oleh karena itu, kurva penawaran properti akan berbentuk garis lurus vertikal (inelastis sempurna). Hubungan antara permintaan dan penawaran tanah dapat dilihat dari kurva berikut:

    

  Jumlah aset (lahan) bersifat tetap (Q), diasumsikan dengan peningkatan jumlah penduduk berpengaruh pada jumlah permintaan akan lahan di Kota Tangerang, dengan kondisi ini berpengaruh positif pada kenaikan harga lahan di Kota Tangerang yang tergolong pesat dibanding kota sekitar Jakarta lainnya.

Dari hasil penelitian di sarankan pada hal-hal sebagai berikut:

1. Disarankan segera menentukan strategi investasi di kota Tangerang sedini mungkin, berdasarkan rata-rata kenaikan nilai properti sebesar 16% sampai dengan 20% per tahun.

2.  Menentukan strategi investasi yang tepat dan sesuai kebutuhan, yakni investasi berbasis bisnis ataupun investasi jangka panjang. Investasi ruko sebagai rencana bisnis, investasi tanah, investasi apartemen, dengan perkiraan pertumbuhan nilai aset yang sangat baik ataupun untuk di sewakan.

3. Hal terakhir yang sangat perlu diperhatikan adalah harga beli aset di kota Tangerang, nilai aset yang terlampau tinggi dapat menyebabkan nilai investasi yang diterima akan rendah. Untuk menilai standar harga bisa dilihat dari nilai jual objek pajak (NJOP) yang tertera di SPPT PBB. Standar harga yang terlampau tinggi dibandingkan NJOP bisa di sebabkan pertumbuhan daerah tersebut yang sangat baik. Disarankan memperhitungkan perkiraan nilai jual dimasa yang akan datang, dengan harapan nilai investasi di atas 15%.