Investasi
di Kota Tangerang
Latar belakang Pertumbuhan Kota Tangerang diawali dari daerah
yang sangat strategis yakni berada disebelah barat Ibukota Jakarta, seiring
berkembangnya kota Tangerang dan sekitarnya yang lebih rapi dan terencana
menciptakan daya tarik bagi banyak Pengembang untuk memulai usaha di Kota
Tangerang. Berdasarkan ilmu ekonomi, hal ini merupakan prilaku manusia (Pengembang)
untuk menciptakan kemakmuran, dimana kebutuhan manusia yang tak terbatas
menjadikan Kota Tangerang sebagai pemenuh kebutuhan yang tak mampu Kota Jakarta
penuhi, salah satunya dari segi kesediaan lahan di Kota Tangerang (kelangkaan
lahan di Jakarta) *Wealth of Nation – Adam Smith.
Kebijakan Pemerintah untuk pembiayaan proyek
infrastruktur merupakan salah satu dampak pada kenaikan nilai jual aset di
daerah Tangerang, hal ini yang membedakan tingkat investasi di Kota Tangerang
yang lebih tinggi dibandingkan Kota-kota sekitar Jakarta lainnya. Tingkat pertumbuhan
penduduk dan selera masyarakat menengah keatas menjadi faktor utama terciptanya
permintaan akan aset yang cukup tinggi khususnya di daerah Kota Tangerang.
Kondisi ini dapat dilihat dari nilai jual properti di
Kota Tangerang yang jauh lebih tinggi dibandingkan kota sekitar Jakarta
lainnya. Nilai ini tercipta oleh faktor permintaan yang tinggi dan fasilitas
pendukung yang disediakan Pemerintah, dengan peningkatan fasilitas ini
sebanding dengan kenaikan biaya iuran Pajak.
Untuk keadaan ini akan di coba menentukan strategi
pemilihan konsep nilai investasi dan penetapan keseimbangan harga yang pantas sebagai
potensi investasi di Kota Tangerang.
Didalam permasalahan ini di titik
beratkan pada pentingnya ilmu ekonomi untuk menentukan harga, baik dalam
penawaran maupun jumlah permintaan khususnya masalah yang terjadi pada
peningkatan aset properti di Kota Tangerang.
Kondisi ini dapat dijelaskan pada Hukum Permintaan, dimana Semakin tinggi harga suatu barang, makin
sedikit jumlah barang yang diminta, Semakin rendah harga suatu barang makin
banyak jumlah barang yang diminta.
Namun pesona kota Tangerang menjadi faktor
yang mempengaruhi permintaan akan keinginan memiliki aset yang berdaya jual
tinggi tersebut, pesona ini menciptakan selera
bagi investor untuk berinvestasi di kota Tangerang. Pertumbuhan ekonomi
merupakan pesona utama; fasilitas sarana pendukung, akses transportasi, sentra
bisnis yang berkembang pesat serta tingkat pertumbuhan pusat perbelanjaan yang
sangat pesat menjadikan Tangerang sebagai primadona di bidang properti.
Seiring dengan meningkatnya
pertumbuhan ekonomi ini berdampak pada peningkatan pendapatan, dimana semakin
tinggi pendapatan menyebabkan daya beli akan barang mewah meningkat.
Aset di Kota Tangerang di kategorikan barang mewah dikarenakan terjadinya
perubahan selera masyarakat dimana harga rendah belum tentu di minta oleh
masyarakat karena tidak sesuai selera mereka. Serta perkiraan potensi nilai
investasi yang lebih menjanjikan membuat aset di Kota Tangerang memiliki daya
tarik tersendiri.
Dengan Hukum
Penawaran, diharapkan tingkat harga bisa diseimbangkan dimana bila
tingkat harga naik, maka jumlah barang yang ditawarkan akan naik, Bila tingkat
harga turun maka jumlah barang yang ditawarkan akan turun. Apabila semakin
banyak Pengembang Properti diharapkan dapat terciptanya persaingan harga,namun
biaya modal yang sudah terlampau mahal,pajak yang tinggi dan potensi investasi
yang tinggi menyebabkan terbentuknya nilai aset di Kota Tangerang yang tetap
tinggi.
Pada
konsepnya Penentuan Harga Keseimbangan (Eqilibrium Price) bahwasanya
harga pasar tidak terbentuk secara otomatis, akan tetapi melalui suatu proses
mekanisme pasar yakni tarik menarik antara besarnya tingkat permintaannya pembeli dan kekuatan penjual dengan
penawarannya. Berdasarkan pengertian tersebut maka harga keseimbangan
dapat diartikan harga yang terbentuk pada titik pertemuan kurva permintaan
dan kurva penawaran. Terbentuknya harga dan kuantitas keseimbangan di pasar
merupakan hasil kesepakatan antara pembeli (konsumen) dan penjual (produsen) di
mana kuantitas yang diminta dan yang ditawarkan sama besarnya. Jika
keseimbangan ini telah tercapai, biasanya titik keseimbangan ini akan bertahan
lama dan menjadi patokan pihak pembeli dan pihak penjual dalam menentukan harga.
Konsep awal metode penelitian
dengan menggunakan pendekatan analisis jajaran waktu (time series) yakni metode Garis Linier Secara Bebas.
Tahun
|
Indeks Properti (%)
|
Rata-rata tingkat Inflasi (%)
|
Rata-rata pertumbuhan Penduduk (Juta)
|
Laju Pertumbuhan Ekonomi
|
Pendapatan Per Kapita
|
|
2005
|
9.05
|
10.4
|
1.452
|
6.74
|
14,770,000
|
|
2006
|
10.31
|
13.9
|
1.481
|
6.92
|
14,550,000
|
|
2007
|
10.97
|
6.4
|
1.510
|
6.45
|
14,930,000
|
|
2008
|
11.08
|
10.3
|
1.539
|
6.67
|
15,340,500
|
|
2009
|
11.61
|
4.8
|
1.571
|
6.35
|
15,750,000
|
|
2010
|
12.21
|
5.1
|
1.799
|
6.68
|
16,350,000
|
|
2011
|
12.85
|
5.3
|
1.883
|
6.84
|
16,710,000
|
|
2012
|
13.52
|
5.2
|
1.912
|
6.41
|
16,560,000
|
|
2013
|
11.31
|
6.9
|
1.941
|
6.30
|
16,890,000
|
|
2014
|
14.61
|
6.4
|
1.970
|
6.70
|
16,900,000
|
|
2015
|
16.73
|
6.3
|
1.999
|
6.02
|
16,990,000
|
·
Sumber
data rata-rata pertumbuhan RKDP Kota Tangerang Tahun 2015
Dependent
Variable: INDEKS_PROPERTI____
|
||||
Method:
Least Squares
|
||||
Date:
02/14/17 Time: 13:14
|
||||
Sample:
2005 2015
|
||||
Included
observations: 11
|
||||
Variable
|
Coefficient
|
Std.
Error
|
t-Statistic
|
Prob.
|
LAJU_PERTUMBUHAN_EKONOMI
|
-1,785,597
|
1,999,766
|
-0.892903
|
0.4063
|
PENDAPATAN_PER_KAPITA
|
-1.130,006
|
2.84E-06
|
-0.396832
|
0.7052
|
RATA_RATA_PERTUMBUHAN_PE
|
1,138,836
|
1,075,697
|
1,058,696
|
0.3305
|
RATA_RATA_TINGKAT_INFLAS
|
-0.045886
|
0.272071
|
-0.168656
|
0.8716
|
C
|
2,253,045
|
3,194,787
|
0.705225
|
0.5071
|
R-squared
|
0.721412
|
Mean dependent var
|
1,220,554
|
|
Adjusted
R-squared
|
0.535687
|
S.D. dependent var
|
2,141,427
|
|
S.E.
of regression
|
1,459,179
|
Akaike info criterion
|
3,896,581
|
|
Sum
squared resid
|
1,277,523
|
Schwarz criterion
|
4,077,442
|
|
Log
likelihood
|
-1,643,119
|
Hannan-Quinn criter.
|
3,782,573
|
|
F-statistic
|
3,884,298
|
Durbin-Watson stat
|
1,758,121
|
|
Prob(F-statistic)
|
0.068416
|
Dapat
disimpulkan R-squared menunjukkan 0.721412 diartikan bahwa sampel bisa mempresentasekan
total populasi sebesar 72%. R-squared lebih besar dari 50%, berarti sampel yang
digunakan untuk regresi bisa merepresentasikan setidaknya setengah dari total
populasi, dan mampu menjelaskan secara lebih relevan.
Probabilita laju pertumbuhan
ekonomi sebesar 40%, memiliki coefficient -1,785,597 Maka laju pertumbuhan
ekonomi mempengaruhi indeks properti secara negatif dan tidak signifikan.
Probabilita pendapatan per
kapita sebesar 70%, memiliki coefficient -1.130,006 Maka pendapatan per kapita mempengaruhi
indeks properti secara negatif dan tidak signifikan.
Probabilita rata-rata
pertumbuhan penduduk sebesar 33%, memiliki coefficient -1.130,006 Maka rata-rata
pertumbuhan penduduk mempengaruhi indeks properti secara positif dan tidak
signifikan.
Probabilita rata-rata
tingkat inflasi sebesar 87%, memiliki coefficient -0.045886 Maka
rata-rata tingkat inflasi mempengaruhi indeks properti secara negatif dan tidak
signifikan.
Dari keseluruhan sampel dapat disimpulkan bahwa
pertumbuan penduduk mempengaruhi secara positif terhadap permintaan properti di
Kota Tangerang. Sedangkan sampel lain berpengaruh negatif. Di asumsikan
permintaan akan properti tercipta oleh pertumbuhan jumlah penduduk, sedangkan
sampel lain tidak berpengaruh secara signifikan pada tingkat permintaan akan properti
di Kota Tangerang.
Konsep
penelitian berikutnya berdasarkan kurva permintaan dan penawaran properti (aset).
Semua orang membutuhkan tanah minimal untuk tempat tinggal, usaha dan investasi.
Sejalan dengan perkembangan dunia investasi dan jumlah penduduk, kebutuhan properti
semakin ilama semakin meningkat, sedangkan penawaran lahan properti cenderung
bersifat tetap. Oleh karena itu, kurva penawaran properti akan berbentuk garis
lurus vertikal (inelastis sempurna). Hubungan antara permintaan dan penawaran
tanah dapat dilihat dari kurva berikut:
Jumlah aset (lahan) bersifat tetap (Q),
diasumsikan dengan peningkatan jumlah penduduk berpengaruh pada jumlah permintaan
akan lahan di Kota Tangerang, dengan kondisi ini berpengaruh positif pada kenaikan
harga lahan di Kota Tangerang yang tergolong pesat dibanding kota sekitar
Jakarta lainnya.
Dari hasil
penelitian di sarankan pada hal-hal sebagai berikut:
1. Disarankan
segera menentukan strategi investasi di kota Tangerang sedini mungkin, berdasarkan
rata-rata kenaikan nilai properti sebesar 16% sampai dengan 20% per tahun.
2. Menentukan
strategi investasi yang tepat dan sesuai kebutuhan, yakni investasi berbasis
bisnis ataupun investasi jangka panjang. Investasi ruko sebagai rencana bisnis,
investasi tanah, investasi apartemen, dengan perkiraan pertumbuhan nilai aset
yang sangat baik ataupun untuk di sewakan.
3. Hal
terakhir yang sangat perlu diperhatikan adalah harga beli aset di kota
Tangerang, nilai aset yang terlampau tinggi dapat menyebabkan nilai investasi
yang diterima akan rendah. Untuk menilai standar harga bisa dilihat dari nilai
jual objek pajak (NJOP) yang tertera di SPPT PBB. Standar harga yang terlampau
tinggi dibandingkan NJOP bisa di sebabkan pertumbuhan daerah tersebut yang
sangat baik. Disarankan memperhitungkan perkiraan nilai jual dimasa yang akan
datang, dengan harapan nilai investasi di atas 15%.
